東京高等裁判所 昭和５４年（ネ）２３４１号 判決 1981年4月22日
控訴人
渡辺常子
右訴訟代理人
大原修二
被控訴人
小磯栄
右訴訟代理人
桃井銈次
主文
本件控訴を棄却する。
控訴費用は控訴人の負担とする。
事実
<前略>
（主張）
一 原判決三枚目表一〇行目から同四枚目表五行目まで（請求原因5（一））を次のとおり改める。
「（一） 被控訴人は、以下(1)ないし(4)のとおりの背信行為をし、控訴人・被控訴人間の信頼関係を一方的かつ決定的に破壊した。右信頼関係破壊の状態は昭和三八年以来現在まで一七年余もの長きにわたって継続しているものである。
(1) 被控訴人は、賃借の当初から賃借土地の北側の境界線を越えて北隣の控訴人所有土地を侵奪しようとする悪意的意図を有していたものであり、その後も右意図に基づき一連の行動に及んだ。すなわち、
(イ) 被控訴人は、昭和二三年五月控訴人の代理人たる亡父渡辺貴英から当時焼跡であつた本件土地を賃借したものであるが、その際北隣の渡辺光吉の使用土地との境には五本の木杭で境界柵が設置され（その位置は原判決添付別紙図面BE線の東側約三分の一の部分）、その範囲、面積は明らかに右図面B、C、D、E、Bの各点を順次結ぶ直線で囲まれる土地28.14坪と定まつていたにもかかわらず、控訴人及び渡辺貴英に対し賃借土地の面積が三五坪であると虚偽の報告をし、かつ、県知事宛に建築許可申請をなすにあたり、控訴人名義の土地使用承諾書を控訴人及び渡辺貴英に無断で作成し、同書面に使用土地面積を当初41.89坪、後に訂正して35.325坪と勝手に偽り記載してこれを県知事宛に提出し、もつて真実の賃借土地を越えてその北隣の土地を侵奪しようとした。
(ロ) そして、被控訴人は、渡辺貴英の反対を無視して前記BE線から三尺の距離をおかず、右線に接着して本件建物の最初の部分を建築した。しかも、前記許可申請にあたり提出した建物配置図には、敷地の北側境界線から三尺離して建物を建築するかのような虚偽の記載をしている。
(ハ) 更に被控訴人は、昭和三八年五月ころ控訴人が本件土地の北西隣の角地約六坪に建物を建築しようとした際、右角地も賃借土地に含まれると主張する態度を示した。
(ニ) 被控訴人は、昭和三八年八月ころ前記1の五本の木杭を抜去し、更に被控訴人申立ての本件建物の増改築許可申立事件につき昭和五二年九月三〇日行われた裁判官の実況見分の際その存在が確認された原判決添付別紙図面B点の境界石（渡辺貴英が昭和二三年五月ころ設置したもの）をその後除去する挙に出た。
(2) 被控訴人は、控訴人から正当な賃料増額の要求を受けながら、これに応じなかつた。
(3) 被控訴人は、控訴人の反対を無視して前記2のとおり次々と本件建物の増築を行つた。
(4) 被控訴人は、不当にも建物増改築に名をかりて、朽廃した本件建物を収去し、新築建物に建てかえる意図をもつて、前記増改築許可の裁判の申立てをした。」
二 原判決五枚目裏末行から同六枚目表末行まで（請求原因に対する認否及び被控訴人の主張5）を次のとおり改める。
5「(1) 同5（一）(1)の（イ）ないし（ニ）の事実はすべて争う。控訴人主張の土地使用承諾書は、使用土地面積が35.325坪と訂正されたものにつき控訴人の父渡辺貴英から極めて円満に記名押印をしてもらつたもので、その内容にも虚偽はない。もつとも、被控訴人は、賃借面積として右坪数に固執しているわけではなく、現に建物が存在し被控訴人が占有使用している範囲で満足しているのであり、本件建物の増改築許可申立事件においては、敷地面積として96.81平方メートル（29.34坪）を申し出ている。
(2) 同5（一）(2)の事実は否認する。本件賃貸借契約の賃料は、被控訴人においてすべて控訴人の要求どおりに応じて前記1のとおり増額されてきている。
(3) 同5（一）(3)の事実のうち、被控訴人が順次本件建物の増築を行つたことは認めるが、その余は否認する。
(4) 同5（一）(4)の事実のうち、被控訴人が増改築許可の裁判の申立てをしたことは認めるが、その余は否認する。
(5) 控訴人の両親存命中は本件賃貸借契約につき一切問題はなく、控訴人と被控訴人は円満に交際していたのである。控訴人・被控訴人間の信頼関係の悪化は、昭和三八年三月ころ控訴人が本件土地の北西隣の土地に建物を新築した際、被控訴人が賃借土地境界の確定を求めたことを契機として、控訴人が被控訴人に本件土地の明渡しを求めるに至り、じ来あらゆる手段をもつてその実現を図らんとしていることによるものである。」
（証拠）<省略>
理由
一控訴人が、昭和二三年五月五日被控訴人との間において、控訴人所有の、少なくとも原判決添付別紙物件目録（一）記載の範囲の土地（本件土地）を、期間の定めなく普通建物所有の目的にて賃貸する旨の本件賃貸借契約を締結し、右土地を被控訴人に引渡したことは、当事者間に争いがない。賃料額については、<証拠>によると、数次の増額を経て昭和三八年三月当時には一か月金一二二五円であつたことが認められる。
二被控訴人が、昭和二三年五月ころ本件土地上に木造板葺平家建居宅一棟床面積約三三平方メートル（原判決添付別紙図面斜線部分）を建築し、以後請求原因2のとおり順次増築を行い、本件建物としたことは、当事者間に争いがない。
三控訴人は、本件建物は遅くとも本訴提起時である昭和五二年一〇月一一日以降は朽廃している状態にある旨主張する（請求原因3）ので判断するに、<証拠>に原審及び当審における被控訴人本人の供述をあわせれば、本件建物のうち特に最初に建てられた前記三三平方メートルの部分は、終戦直後の物資欠乏の時期に配給又は手持ちの粗材を使用して建築されたものであるため、本訴提起時既に、経年変化により相当老朽化しており、原判決添付別紙図面BE線に沿つた部分の外壁下部の羽目板がかなりの部分にわたつてはく離し、該部分の土台の表面が腐蝕していること、一部に雨漏り箇所があることが認められる。しかしながら、借地法二条一項にいう建物の朽廃とは、建物がその要部において破損又は腐蝕を生じ、全体的に観察して建物としての効用を既に失つているものとみられる場合をさすと解すべきところ、<証拠>を総合すれば、本件建物のうち後日増築された部分は未ださほど老朽化していないこと、前記最初に建築された部分についても、要部たる土台の芯層部及び柱は未だ腐蝕しておらず、また、羽目板のはく離も壁の損壊を生ずるまでには至つていないことが認められるから、本件建物が、全体的に観察して、建物としての効用を既に失い、朽廃しているものということはできない。
よつて、本件建物の朽廃を理由に本件賃貸借契約の終了をいう控訴人の主張は、採用することができない。
四本件賃貸借契約が昭和五三年五月四日にその存続期間が満了し、被控訴人が昭和五二年七月一五日付で増改築許可の裁判を求める申立をして、契約の更新を請求する意思を表明したことは当事者間に争いがなく、控訴人が昭和五二年一〇月一三日送達された本件訴状をもつて被控訴人に対し、本件賃貸借契約の更新を予め拒絶する旨の意思表示をしたことは記録上明らかであるところ、その後本訴が継続し、その間既に右期間満了時を経過しているので、右意思表示とその後の本訴継続とが相まつて、契約の更新に遅滞なく異議を述べたものということができる。そこで、控訴人が請求原因5において主張する正当事由の有無について判断を進める。
1 まず、控訴人は、請求原因5（一）において、被控訴人が同(1)ないし(4)の背信行為をし、控訴人・被控訴人間の信頼関係を一方的に破壊したと主張するので、以下順次検討する。
(一)(1) 請求原因5（一）(1)（イ）の事実については、<証拠>を総合すれば、被控訴人は、前記のとおり控訴人から賃借した土地に建物を建築すべく、そのために必要な神奈川県知事に対する戦災地仮設建築許可申請の手続を建築代理士古沢国吉に委任し、昭和二三年五月一一日ころ右申請書を横浜西区役所に提出したのであるが、これに先立ち右申請書の添付書類として必要ということで、右古沢が使用土地面積を35.325坪（当初41.89坪と記載されていたが、本件土地の北西隣の約六坪を賃借土地から除外することとなつたので、右のとおり訂正したもの）と記載し、その他所定事項を記載した土地使用承諾書の用紙を被控訴人が控訴人方に持参して控訴人の記名押印を求めたこと、そこで当時控訴人に代わつて本件賃貸借契約に関する事務一切をとりしきつていた控訴人の父渡辺貴英が控訴人の記名押印を代行して右承諾書を完成し、被控訴人に手交したこと、したがつて、右承諾書の使用土地面積の記載については渡辺貴英はこれを了解していたことが認められる。ところで、<証拠>によれば、右申請書に添付された建物配置図に記載されている建築予定建物の敷地の範囲、面積も右承諾書と同様35.325坪となつており、右範囲、面積は、本件土地、すなわち原判決添付別紙図面B、C、D、E、Bの各点を順次結ぶ直線で囲まれる土地よりも若干大きいことが認められるが、<証拠>によると、本件賃貸借契約当時、目的土地の北側の境界は同図面BE線と定められ、同線上に鉄棒を立てるなどして客観的に明らかにされており、控訴人ないし渡辺貴英及び被控訴人の双方ともこれを了解し、当事者間に不一致はなかつたこと、しかしながら目的土地を測量してその面積を正確に算出することは行われず、被控訴人としては渡辺貴英との交渉の中で出ていた約三五坪なる数字を賃借土地の面積と認識していたことが認められるのであり、右事実に照らせば、被控訴人が前記のように使用土地面積の記載された土地使用承諾書に控訴人の記名押印を求め、あるいは前記のような建物配置図を作成、提出したことから、被控訴人に真実の賃借土地を越えてその北隣の控訴人所有土地を侵奪しようとする意図があつたと認めることはできないというべきである。
(2) 請求原因5（一）(1)（ロ）の事実については、<証拠>によれば、被控訴人が昭和二三年五月ころ建築した本件建物の最初の部分の北側の外壁は前記BE線から一尺程度しか離れておらず、ひさしの先端はほぼ右BE線上にあること、被控訴人が前記許可申請にあたり提出した前記建物配置図には敷地の北側境界線から三尺離して建物を建築するような記載がされていることが認められるが、被控訴人が右のような位置に建築したことが当時の渡辺貴英の意向に反するものであつたことについては、これにそう前記各供述は、<証拠>に照らしてにわかに措信しがたく、他にこれを認めるに足りる証拠はなく、右建物配置図に右のような記載をしたことも、賃貸人に対する不信義な行為として格別問題としなければならない事柄とはいいがたい。また、右認定の事実から、被控訴人に前記BE線を越えて賃借土地を侵奪しようとする意図があつたものと推認することも困難である。
(3) 請求原因5（一）(1)（ハ）の事実については、<証拠>によれば、控訴人が昭和三八年三月ころ本件土地の北西隣にある約六坪の土地に建物を建築しようとした際、被控訴人が、かつて賃借土地の北側の境界線上にあつた前判示の鉄棒等が見当たらず、現地において右境界が不明確となつていたことから、控訴人の夫渡辺勇にこれを明確にするよう求めたこと、その際、被控訴人が前記建物配置図を渡辺勇に示したところ、同図面に表示された建物敷地の北側境界線が前記BE線より北側にくるため、渡辺勇が激怒し右図面を地面に叩きつけるなどの行為に出たこと、当時被控訴人としては、賃借土地の範囲が右BE線を越えてさらに北側にまで及ぶ旨をあえて主張するつもりではなかつたことが認められ<る。>
(4) 控訴人が請求原因5（一）(1)（ニ）で主張する被控訴人による木杭の抜去及び境界石の除去の事実については、これにそう当審における証人渡辺勇、控訴人本人の各供述は、当審における被控訴人本人の供述に照らしてにわかに採用しがたく、他にこれを認むべき証拠はない。
(5) 以上検討したところによれば、被控訴人が賃借の当初から賃借土地の北側の境界線を越えて北隣の控訴人所有土地を侵奪しようとする悪意的意図を有し、その後も右意図に基づき一連の行動に及んだ旨の控訴人の主張は、にわかに採用しがたいというほかない。
(二) 請求原因5（一）(2)の事実については、後記五認定のとおり控訴人は昭和三八年三月分以降の賃料の受領を拒絶しているのであるが、それ以前の賃料について控訴人の正当な賃料増額の要求に対し、被控訴人がこれに応じなかつたことを認めるに足りる証拠はない。
(三) 請求原因5（一）(3)の事実については、本件賃貸借契約に増改築禁止の特約があつたことを認めるに足りる証拠はないから、被控訴人が格別控訴人に承諾を求めることなく前認定の増築をしたことを非難することはできないし、また、<証拠>によれば、右増築の時点においては、控訴人ないし渡辺貴英が増築に対し明示的に反対の意向を表示したこともなかつたことが認められる。
(四) 請求原因5（一）(4)の事実のうち、被控訴人が本件建物の増改築許可の裁判の申立てをしたことは当事者間に争いがないところ、<証拠>を総合すれば、昭和三八年三月ころの前記（一）(3)認定のいきさつを契機として、控訴人・被控訴人間には本件土地の明渡をめぐつて紛争が絶えなくなり、控訴人はその夫とともに被控訴人が本件建物を補修することにさえその都度強硬な態度で抗議し、被控訴人としては事実上これを差し控えざるをえない状態が続いてきたこと、本件建物は前記のとおり老朽化し、被控訴人一家の居住及び営業にとつて不便かつ手狭となつていることが認められるから、被控訴人が右裁判の申立てをしたこと自体は何ら非難されるいわれはない。そして、<証拠>によれば、被控訴人が許可を求める増改築の内容は相当大規模なもので、新築に近いものであることが認められるけれども、このことから右裁判の申立てが借地人としての正当な権利行使の範囲を逸脱した不当なものであるとは断じがたく、他にこれを認めるに足りる証拠はない。
(五) 以上説示したところによれば、控訴人・被控訴人間の信頼関係が失われ、その状態が長年月にわたつて続いていることは否定しがたいところであるとしても、控訴人が請求原因5（一）の(1)ないし(4)に主張するところを個別に検討し、かつ、これらをあわせ考慮しても、被控訴人がその背信行為によつて一方的に右信頼関係を破壊したものとは認めがたいというべきである。
2 次に控訴人が請求原因5（二）に主張する控訴人・被控訴人双方の土地使用の必要性について検討する。
(一) 控訴人が夫勇とともに本件土地の南隣のアパートの二部屋に居住していることは当事者間に争いがなく、<証拠>によれば、控訴人の長女前田恵子夫婦は子供とともに右アパートと並ぶもう一つのアパートに居住していたが、本訴が原審に係属中他に転居したことが認められるところ、控訴人は、控訴人夫婦、長女夫婦とも狭苦しい不便な生活を強いられているので、全員が同居しうる独立の家屋で生活することを念願しており、そのために本件土地を使用する必要があると主張するが、右のような二世帯の同居を必要とする切迫した事情があることを認めるに足りる証拠はなく、また、<証拠>によれば、右二棟のアパートの敷地は控訴人の所有に係るものであり、控訴人夫婦の居住している一棟は渡辺勇の、他の一棟は控訴人の各所有に係るものであることが認められ、仮に将来控訴人夫婦と長女夫婦が同居するとしても、そのために本件土地を是非とも使用しなければならないとまでは必ずしもいいがたい。
(二) 一方、被控訴人側の本件土地使用の必要性をみるに、被控訴人が妻及び次男とともに本件建物に居住し洋服仕立業を営んでいることは当事者間に争いがないところ、<証拠>によれば、被控訴人は、横浜高島屋の紳士服の下請をしており、本件建物で二、三名の女性職人を使つているほか、横浜市内の各所に散在する下請職人一〇名程度を使つているが、高島屋及び右下請職人との連絡に本件土地は地理的に非常に便利であることが認められ、右のように一般顧客を対象とするものでないという業態を考慮しても、仕事場を必要とする零細業者としては、場所的利益の少なくない本件土地から他に移転することは容易でないものとみるのは相当である。
(三) 控訴人は、被控訴人が希望するならば、代替家屋を賃貸提供する用意がある旨主張するが、控訴人が作業所として提供するという本件土地の北西隣にある建物についてみても、<証拠>を総合すれば、該建物は、二階建であり、一、二階をあわせても総床面積が31.98平方メートルであつて、現在被控訴人が本件建物において作業所及び材料置場として使用している部分よりも狭いことが認められ、被控訴人の洋服仕立業が従前より相当制約されるに至ることは明らかであるというべく、控訴人主張の代替家屋の提供によつて本件建物収去土地明渡に伴う被控訴人の不利益が償われるとは認めがたい。
(四) 以上を総合して考えれば、控訴人の本件土地使用の必要性が被控訴人のそれを上回るものとは認めがたいというほかない。
3 最後に、控訴人は、請求原因5（三）において、本件建物が朽廃に近く社会経済上の効用を喪失している旨主張するところ、本件建物が老朽化していることは前判示のとおりであるが、<証拠>によれば、本件建物は、未だ社会経済上の効用を喪失していないことはもちろん、相応の修復によりなお相当期間建物としての維持存続が可能であると認められる。のみならず、本件建物が老朽化するについては、前判示のように控訴人が多年にわたり被控訴人において自己所有家屋を補修することさえ差し控えざるをえなくしてきたことも、その一因をなしているものとみられるから、控訴人において本件建物の老朽化をもつて更新拒絶の正当事由とすることは、信義則上たやすく容認しがたいところである。
4 以上1ないし3に判示したところによれば、控訴人の前記異議は正当事由を備えていないものとみるのが相当である。
五<証拠>を総合すると、被控訴人は昭和三八年二月分以前の賃料はすべて支払済みであること、同年三月分以降の賃料については、控訴人がその受領を拒絶し（この事実は当事者間に争いがない。）、控訴人の右受領拒絶の意思がすこぶる固く、被控訴人が賃料を提供してもこれを受領しないことが明白であるので、被控訴人は前認定の賃料額一か月金一二二五円ないしこれを超える金額を現在まで継続して供託していることが認められ、右認定に反する証拠はない。
六以上の次第であつて、控訴人の本訴請求はすべて失当であるからこれを棄却すべきであり、右と同旨の原判決は相当であつて本件控訴は理由がない。よつて、本件控訴を棄却することとし、控訴費用の負担につき民事訴訟法九五条、八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（小林信次 浦野雄幸 河本誠之）